人民币急跌催低香港铺价为实力零售商扩大良

人民币急跌催低香港铺价为实力零售商扩大良机

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新浪财经讯8月18日消息，据香港文汇报报导，人民币若急促贬值无疑会打击内地旅客来港消费意欲，但店铺的洗牌活北京白癜风医院哪家好动已展开，如果租金回落到用家可负担水平，则店铺租金/价格可望于回落中企稳。

人民币汇率改革10周年之际，人行上周初突然把人民币兑美元开市前中间价较前日收市位大幅调低近2为6.2298。其实，在过去十年间，人民币兑美元升值约三成，今次只不过是货币“大涨小回”而已。很多本地学者评论人币走贬实有保住经济增长的需要，上月出口居然按年大白癜风原因减8.3，远逊市场估计的微跌1，人行此举实在告知市场人士人币不想紧随美元走强，借助贬低人民币增进国内出口量，期望可保住年度经济增长目标。假设未来新兴国家透过本国货币大幅贬值去抢占出口市场，那内地汇率可能再次被动贬值，以求稳住经济增长。

无可否认，人民币急跌对本地零售业是利淡的。对今次的轻微减幅，旅游、零售、饮食及酒店业界均认为暂时影响不大，但是如果续贬值高至5或以上时，业界担心会进一步减低内地客来港意欲，极可能会利用折扣和其他优惠方式吸客。

一周一行措施落实后，首个“五一长假”零售业“首当其冲”，零售行业被形容进入寒冬期，特别高级商品及内地客欢迎货品，令到核心购物区商铺租金受压，空置率大幅飙升。

料租金今年再跌逾一成

根据某大地产代理商估计，本年4月中至8月初，四大核心区(含中环、铜锣湾、尖沙咀及旺角)租赁成交宗数下跌约10，使得空置率上升。四大核心区以承载最多的高级服装、手袋及手表店铺的尖沙咀区的空置情形最为严重，顺次而下是铜锣湾及旺角，3区空置率介乎2至6。一部分业主宁愿减租，但是减幅不一，视乎新进租客来自行业或续租租客可以负担水平，介乎10-40。展望未来，业界表示若业主未能提供较大议价空间吸客，核心区旺铺空置率将进一步扩大，预测租金今年再下跌约10-15。

投资界会关心“铺租下跌，铺价同步调吗”？“人民币贬值，港铺价会否遭到影响呢”？“一线铺位区，非民生商店走后，会否重回民生商店用家手中呢”？

根据香港政府发表的《2015年香港物业报告》，今年商业、零售楼宇预测落成量约111.2万平方呎，明年更达129.8万平方呎，较去年增加约8成。在今年内，主要供应地区包括湾仔、油尖旺、观塘、元朗及沙田，但是明年则主要位于中西区、油尖旺、元朗、西贡及沙田，积累两年供应量超过20万平方呎的地区是中西区、湾仔、油尖旺、观塘、元朗、西贡及沙田，单是湾仔/观塘/元朗三区已占一半以上。

一线地铺业主持货力强

既然前文提及铺租已出现下落迹象，以一线地区尤其显著，未来铺价要看回报率走势。根据差饷物业估价处报告，从1995年起跟踪，1995/1999年、2000/2004年、2005/2009年及2010/2014年每5年平均店铺的回报率是5.8、7.2、4.5及2.7，而且今年首半年回报率也持平在2.4，属历史性低位！投资者愿意接受低企回报率，是由于准备一两年租约满后加租，但是仿佛未来几年由于供应量大增及租金承受下调压力，普遍的店铺走低前景是可以预期的。如果利息是今年第三/四季开始上升，则物业回报率只有向上，上升的回报率只会加深店铺价格回调幅度。不过，本港店铺投资者大都是资金雄厚，特别一线地区街铺业主通常已持货经年，他们见惯风浪，持货能力强横，店铺价格理论上应当随租金徐徐向下，但是还看投资者的实际财务能力。

为实力零售商扩大良机

如文汇报在八月3日专题中报导，“北水”退潮对本港经济的影响，已率先反应在零售业上，内地旅客模式转变及访澳旅客减少的影响正逐渐显现，高级零售业风光不再，接下来会出现中级零售业回归潮。家俬电器连锁店德尔斯上周一全线结业，但是屈臣氏刚刚开设全球12,000间零售店，并且扬言全球今年再开多1,300间新店。租金回调正是实力零售商扩大良机。

人民币急促贬值无疑会打击内地旅客来港消费意欲，延续贬值将对本港零售业带来沉重打击。店铺的洗牌活动已展开，一线及二线位置会逐步被民生行业租用，如果租金回落到用家可负担水平，则店铺租金/价格可望于回落中企稳。

阿里巴巴[微博]与苏宁日前宣布战略合作，未来线上线下商业活动会成为零售发展新方向，强制零售商本身优化，或是加强品牌线上零售投资，或是向电商战略同盟，巩固B2C市场占有率。未来店铺是零售功能，也是消费者于线上挑选商品后再看实物的展现场地。

展望未来，香港的零售行业正逐渐转型回归民生行业主导，边疆购物城的角色正在淡化中，消费者将来回归传统市区进行购物活动，民生行业可以负担的租金水平将是决定1/二线店铺价格了。